?理財生活通達人 夏韻芬





?房仲公會全國聯合會理事長 李同榮

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  作者介紹

  
  
  
  
  徐佳馨
  
  【最受信賴的房產專家】
  
  ▲ 輔仁大學大眾傳播研究所碩士，世新大學廣電系電視組學士。
  ▲ 學傳播卻因緣際會來到房產業，靠著自修、上課與不斷累積的經驗值，從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動，與買賣當中牽涉的複雜法規。
  ▲現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人，先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家，TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。
  
  

買一間會賺錢的房子【全新暢銷增訂版】－目錄導覽說明

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  【前言】買會增值的房子，上班族才有翻身的機會！
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  【Part 1】 買房子，該準備多少錢？
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  ──買屋是夢想，不是負擔！精打細算買屋費用的10個問題
  
  
  
  
  
  ▲【問題1】沒有自備款，能買房子嗎？
  
  
  
  
  
  ?現在，沒自備款休想買房子！認清現況才能規劃
  
  
  
  
  
  ?無論如何，先存到人生第一桶金再說
  
  
  
  
  
  ?房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求
  
  
  
  
  
  ?一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗
  
  
  
  
  
  ▲【問題2】口袋要準備多少錢，才夠付「自備款」？
  
  
  
  
  
  ?總價、自備款、貸款，三者通盤考量
  
  
  
  
  
  ?自備款不足時，買「預售屋」是個辦法
  
  
  
  
  
  ?「簽約金」是會被沒收的！買賣之前務必三思
  
  
  
  
  
  ?姐姐、阿姨......熟識的銀行都問問，必要時請對方前來鑑價
  
  
  
  
  
  ?公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率
  
  
  
  
  
  ?如果自備款很高，用「現金」和「屋況」爭取議價空間
  
  
  
  
  
  ▲【問題3】每個月的房貸，該佔薪水的幾成？
  
  
  
  
  
  ?「房貸」可佔薪資的三分之一到二分之一
  
  
  
  
  
  ?100萬房貸以20年償還，每月本息攤還5千
  
  
  
  
  
  ▲【問題4】現在的薪水，可以買多少錢的房子？
  
  
  
  
  
  ?挑選的房屋總價，宜小於自備款和貸款總和
  
  
  
  
  
  ?貸得多未必還得起，務必謹慎估算
  
  
  
  
  
  ▲【問題5】你付的房租，可以買多少錢的房子？
  
  
  
  
  
  ?想在台北市租屋？小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬
  
  
  
  
  
  ?把「房租」變成「房貸」，從無殼變成有殼
  
  
  
  
  
  ?從小房子慢慢養起，有機會再換屋
  
  
  
  
  
  ▲【問題6】首購族，一定要知道的房貸優惠方案
  
  
  
  
  
  ? 老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在
  
  
  
  
  
  ?「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有
  
  
  
  
  
  ?「青年安心成家方案」102年起不再續辦
  
  
  
  
  
  ?「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制
  
  
  
  
  
  ▲【問題7】單身族買房，有優惠嗎？
  
  
  
  
  
  ?不是歧視單身，實在是資源有限
  
  
  
  
  
  ?銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？
  
  
  
  
  
  ?單身者購屋，多存些自備款有益無害
  
  
  
  
  
  ▲【問題8】第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？
  
  
  
  
  
  ?方法1：挑選房子之前，請把自己的籌碼重算一遍
  
  
  
  
  
  ?方法2：透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數
  
  
  
  
  
  ?方法3：如果有公教身分，就是低利率的最佳保障
  
  
  
  
  
  ?方法4：貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣
  
  
  
  
  
  ?方法5：不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓
  
  
  
  
  
  ▲【問題9】房貸類型比一比，「本金」和「利息」該先還哪一個？
  
  
  
  
  
  ?類型1：【指數型房貸】：利率波動不大，上班族適用
  
  
  
  
  
  ?類型2：【理財型房貸】：已還本金，可再借出
  
  
  
  
  
  ?類型3：【抵利型房貸】：存款可抵房貸本金
  
  
  
  
  
  ?類型4：【利率遞減型房貸】：多還本金換取利率減碼優惠
  
  
  
  
  
  ?類型5：【保障型房貸】：設定利率上限，首購族有保障
  
  
  
  
  
  ?類型6：【固定型房貸】：利率固定，方便長期規劃理財
  
  
  
  
  
  ?本金v.s利息，先還哪一種，意義大不同
  
  
  
  
  
  ▲【問題10】除了房子總價外，有哪些隱藏費用？
  
  
  
  
  
  ?費用1【契稅】：建物發生轉移時，房屋評定現值的6%
  
  
  
  
  
  ?費用2【規費】：房屋評定現值+土地申報現值的0.1%
  
  
  
  
  
  ?費用3【印花稅】：針對房屋和土地的收費
  
  
  
  
  
  ?費用4【代書費】：含簽約和登記，一筆約2萬元內
  
  
  
  
  
  ?費用5【仲介費】：買賣方加總不超過6%
  
  
  
  
  
  ?費用6【分攤當年度房屋稅和地價稅】：以交屋日為基準計算
  
  
  
  
  
  ?費用7【申辦銀行貸款的相關費用】：標準不一，記得討價還價
  
  
  
  
  
  ?費用8【火險和地震險保費】：關係銀行撥款，一定要辦
  
  
  
  
  
  ?費用9【房子修繕費】：建築基礎硬體處理不能省
  
  
  
  
  
  ▲ 申辦房貸6大步驟，你一定要知道
  
  
  
  
  
  ?步驟1 【提出房貸申請】：選定最適合自己的房貸類型
  
  
  
  
  
  ?步驟2 【房屋估價】：根據房屋位置和狀況評定
  
  
  
  
  
  ?步驟3 【貸款人背景審核】：年齡大於65歲，銀行可能緊縮貸款條件
  
  
  
  
  
  ?步驟4 【雙方對保】：親赴銀行辦理開戶手續
  
  
  
  
  
  ?步驟5 【抵押權設定】：通常是貸款金額的1.2倍
  
  
  
  
  
  ?步驟6 【銀行撥款】：需先辦好火險與地震險
  
  
  
  
  
  ▲一定要學！買不動產的3種節稅好方法
  
  
  
  
  
  ?方法1 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，可省0.8%
  
  
  
  
  
  ?方法2 兩年內再次購屋，「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」
  
  
  
  
  
  ?方法3「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額，最高30萬
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  【Part 2】 看房子，該注意哪些問題？
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  ──一網打盡不同屋齡和房型，分析6大看屋重點，怎麼挑都能放心買！
  
  
  
  
  
  ▲擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題
  
  
  
  
  
  ?問題1 未來十年，你想過怎樣的生活？
  
  
  
  
  
  ?問題2 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？
  
  
  
  
  
  ?問題3 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？
  
  
  
  
  
  ?問題4 你選擇和誰住得近一點？
  
  
  
  
  
  ?問題5 你的自備款來自何方？
  
  
  
  
  
  ▲買到「會賺錢」的好宅」，3大祕訣大公開！
  
  
  
  
  
  ?祕訣1 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！
  
  
  
  
  
  ?祕訣2 從增值角度考量，市中心比郊區具有優勢
  
  
  
  
  
  ?祕訣3 如果想買郊區，需注意交通替代性和話題性
  
  
  
  
  
  ▲8招必殺技，用夢幻價格買到理想好屋
  
  
  
  
  
  ?絕招1 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭
  
  
  
  
  
  ?絕招2 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居
  
  
  
  
  
  ?絕招3 找出實際坪數，總坪數裡含多少公設比？
  
  
  
  
  
  ?絕招4 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度
  
  
  
  
  
  ?絕招5 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本
  
  
  
  
  
  ?絕招6 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據
  
  
  
  
  
  ?絕招7 先議單價，再議總價，最後去零頭
  
  
  
  
  
  ?絕招8 放低姿態，有時可以皆大歡喜
  
  
  
  
  
  ▲【分析1】買全新成屋，還是舊房子？
  
  
  
  
  
  ?決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求
  
  
  
  
  
  ?新宅vs.舊屋，兩造優缺點比一比
  
  
  
  
  
  ?買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展
  
  
  
  
  
  ?買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例
  
  
  
  
  
  ?淡定看待都更，老房子也有它美好的一面
  
  
  
  
  
  ▲【分析2】買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？
  
  
  
  
  
  車城鄉水晶店 ?購買預售屋的好處：自備款付款時間長&預先規劃內裝，省裝潢
  
  
  
  
  
  ?購買預售屋的壞處：無法掌控施工品質、工程期不定
  
  
  
  
  
  ?提醒1：「好建商」是購買預售屋的首要條件
  
  
  
  
  
  ?提醒2：所有的承諾都須化為白紙黑字
  
  
  
  
  
  ?提醒3：買預售屋要有履約保證機制
  
  
  
  
  
  ▲【分析3】追著捷運線買房的2個迷思和2個定律
  
  
  
  
  
  ?迷思（1）：追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？
  
  
  
  
  
  ?迷
  
  

▲買房子如何「殺到底價」？先議單價，再議總價，最後去零頭

議價是一種心理戰，通常直接砍低總價的策略很難奏效，不妨改議單價。

◎直接砍價300萬，不如每坪講價8～85折

舉例來說，1500萬買30坪房子和1個10坪車位，如果直接出價1200萬，屋主一聽被砍300萬，不及思考就會拒絕。這時若回頭討論每坪單價，或把車位價格提出來討論，例如車位很小，兩面都有柱子很難停（當然也要謙稱自己技術不好），再說你朋友買的大車位是180萬，請屋主打85折，用150萬賣給你一個難停的小車位，應該不算過分吧？

接著討論附近新大樓行情，平均每坪45萬，而這棟屋齡已超過10年，打8折一坪36萬算公道吧？一旦對方接受每坪36萬，36萬×30坪+車位150萬=1230萬。

你可以反應裝潢已經老舊，得花錢重新整修，請屋主幫幫忙再給個優惠吧！透過這樣分層議價，最後把零頭去掉，至少能以1200萬或更低價格成交。

▲放低姿態，有時可以皆大歡喜

「誠意」是最好的溝通方式。如果你真的很喜歡這間房子，覺得賣方也很有友善，何不誠懇地告訴對方，你有多喜愛他的房子，並分析自身經濟能力的極限，有時反而能打動賣方。我曾見過買方以哀兵政策，列出自己能籌出和負擔得起的貸款額度，最後賣方果真高抬貴手，歡歡喜喜成交了，還把一些家具、電器都送給買方。

▲ 「一間好房子，勝過一個好伴侶」，單身更要買房子

現代人普遍晚婚、晚生子，有些人甚至抱定單身主義，買房子的需求明顯改變了，婚前就適合展開買屋計畫。很多時候，我們是為了錨定自己的心、規劃未來人生，所以尋尋覓覓，找一處適合自己的「家」，哪怕這個「家」的成員只有你自己，So what？單身還是可以買屋啊！有些人甚至主張「有個好房子，勝過一個好伴侶」呢！等你決定邁入婚姻、孕育下一代，你會產生新的思維，諸如交通便捷、生活機能、學區優劣等需求可能一一出現……屆時也許就是換屋的好時機。

▲ 一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗

要知道，買屋、換屋已成為現代人的主流經驗，很少人能夠一間房子從年輕住到老，一屋到底的想法已經過時；這個心態愈早建立，對年輕人愈有利。

無論是透過跳槽、增進個人的專業職能來加薪，或是妥善運用年終獎金或紅利，這些都是存錢買屋的好起點，只要下定決心，隨時都是好的開始。

◆你的房租，可以買多少錢的房子？

▲把「房租」變成「房貸」，從無殼變成有殼

租金居高不下，租賃保障卻不甚完美，很多無殼蝸牛不禁思考：與其每個月繳房租，動輒居無定所，要不要把租金變成房貸，乾脆買間房子算了？

假如你有這個打算，我們何不試算看看，你所繳的房租究竟可換成多少房貸？

前篇提及，以房貸利率2%為例，貸款100萬的償還年限若為20年，每月需攤還本息5千元。我們以月租1.5萬的單身者，以及月租2.5萬的小家庭為例進行試算。

◎單身者，在台北市區租小套房

1.5萬（房租）÷5千×100萬=300萬

￠如果你有一筆自備款，並向銀行貸款300萬，每個月繳交1.5萬的房貸，20年後，你就會有一間屬於自己的小套房。

◎小家庭，租兩房一廳

2.5萬（房租）÷5千×100萬=500萬

￠如果你們有一筆自備款，並向銀行貸款500萬，每個月繳交2.5萬的房貸，20年後，你們就會有一間屬於自己的房子。

▲從小房子慢慢養起，有機會再換屋

當然，你所存的自備款多寡影響選購房子的條件，包括總價、坪數、屋齡、地點等。重點是，拿出決心和方法去存第一筆頭期款，你的購屋夢才有機會實現。

我的一對好友很年輕就結婚了，他們的人生規劃裡包括擁有自己的房子。夫妻倆有共同目標，認真存錢，絲毫不以為苦，儘管在台北市工作，買的第一間房子卻是位在桃園市的小套房。透過長期關注房市行情，同時好好照顧自己的小屋，當房價上揚時，他們把握機會賣屋，小賺之餘加上新的積蓄，開始把房子換到新北市、台北市，幾次之後，小屋慢慢換成大屋，如今，他們在台北市麗水街有間三房兩廳的溫馨公寓。

請不必太過羨慕，他們所做的，不過是養成儲蓄的好習慣，從小房子慢慢養起，以及把握時機換屋――這樣的經驗，你也可以成功複製。

▲買不買屋是選擇問題，沒有對錯

在此舉個不同的例子與大家分享。我有位客戶寧可月付10萬元房租，也不願買房子。他的理由是：「要住這種等級的房子，我得花2億才能買到。2億，我可以做多少投資啊！何必把錢套在這裡？」

很多人不買房子，是因為可以把購屋資金挪去做更好的運用，只要經過深思熟慮，絕對OK！但我想提醒大家：如果房子月租2.5萬，買屋需付房貸4.5萬，當你選擇只租不買時，請把省下來的2萬元拿去投資或儲蓄，而不是吃喝玩樂花光光，否則幾年過去，什麼都沒留住就很可惜。

買房子是人生大事，它不僅彰顯經濟力，還代表著個人價值觀。儘管我投身房仲業界工作多年，我依然常告訴客戶和朋友：「買或不買，沒有對錯，只是選擇問題。」

▲你的自備款來自何方？

房子是高價產品，有能力、有意願花多少錢買屋，得精打細算。Part 1已教大家如何計算自己負擔得起的總價和房貸，在此我們要討論的是自備款，其3大來源通常是――儲蓄、投資和向家人借；最後一項難以強求，請將重點放在前兩項。

◎一份薪水不夠，接案兼差籌到3成自備款

買屋至少應準備三成的自備款，這筆錢，多數人花3至5年存下來。假設你打算用3年存100萬，代表每年要存34萬，每月要存2.8萬，在此基礎下進行規劃。光靠一份薪水可能存不了這麼多，這時得靠兼差或投資理財來達成。

利用私人時間去兼差是增加收入來源的做法，若能憑藉自身專業能力去接案（前提是不違反公司規定），既增加收入又能累積經歷，是相當不錯的選擇；或做些與平日工作不同的差事，例如到餐廳端盤子、到安親班幫忙帶小孩、當家教等。但請留意：兼差時絕不要接觸有爭議的場合，哪怕你負責的工作再單純也不行。

◎穩健理財，強迫自己儲蓄

如果你有投資理財頭腦，初期可購買便宜穩健的股票，等存到多一點錢，再改買穩健但獲利較高的股票。打會也是很多人會做的事，我常開玩笑：如果會被倒，叫投資；如果不會被倒，叫儲蓄。投資本就有風險，請三思而後行。如果沒有投資理財的能力，或擔心自己意志力薄弱存不住錢，那麼郵局的幾年期定存是好選擇，強迫自己儲蓄才不會把錢亂花掉。總而言之，設法開源和節流，錢才會留在你身邊。

◆用「夢幻價格」買到理想好屋

▲先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭

如今網路便捷，要了解房屋行情的管道相當多，包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站（https://clir.land.moi.gov.tw/CAP/）、各家房仲業者的公司網站，都可以查到區域成交行情。

◎不老實申報將吃上罰鍰，別心存僥倖

有些人會懷疑，實價登錄網站真的能順利執行嗎？假以時日進行宣導，是可行的。根據「實價登錄地政三法」，辦竣所有權移轉登記30日內，必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；如果透過代書或不動產房仲業者，這兩者有申報登錄的義務；若未透過這兩者，由買方負責申報。違反者會被處以3至15萬元罰鍰。

區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型，用點心留意，甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋，就不會被銷售人員牽著鼻子走。

▲學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本

看到喜歡的房子別衝動出價，不妨冷靜判斷，屋主究竟是自住客還是投資客，對方當初買下這間房子大約是多少錢。這些證據哪裡來呢？與其聽屋主或仲介業者的說法，不如學著看謄本找線索吧！

透過房仲業者看屋，你可以要求對方提供房屋謄本讓你查閱；如果屋主是自售，你可以上地政資訊e點通網站（http://ttt.land.net.tw/）做線上申請，這是公開資料可供查詢，但需要付費。

◎謄本上透露的資訊：屋主是否為投資客、購入總價多少

房屋謄本上有很多訊息，包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積（如陽台）、公設持分、權利範圍等。如果登記日期和出售日期很接近，屋主是投資客的機率就很高；投資客容易因資金調度或為了避稅而急於拋售，自然產生較大的議價空間。此外，如果建物所有權的權利範圍不是「全部」，就表示還有其他持有人，這時就要留意會不會有糾紛。

建物謄本上的「他項權利部」，上頭會註明擔保債權總金額（見28頁）。銀行的習慣通常是把貸款金額乘以1.2倍來做設定，如果謄本上的擔保債權總金額是1200萬，1200萬÷1.2=1000萬，這就是屋主當初向銀行貸款的真正額度。

目前銀行普遍願意貸出房價的七成，以1000萬÷0.7=1429萬，這大約就是屋主當初購入的房屋總價。

▲和管理員聊聊天，有助於了解鄰居

千金難買好鄰居，如果左鄰右舍住了特異份子，或難以相處，住起來絕不會愉快。看屋時，建議和管理員聊一聊，看看對方是否穿著整齊，同時打聽一下該棟住戶多數是什麼背景、作息是否正常（以免半夜有人練團或打麻將），順道看看社區的公布欄（若勸說大家請勿亂丟垃圾，則表示有人亂丟垃圾）、管理費缺繳名單（若缺繳戶數很多，代表管委會和住戶素質都不妙），並看看樓梯間是否乾